GUÍA DE COMPRA DE PROPIEDAD

GUÍA LEGAL PARA LA ADQUISICIÓN DE BIENES INMUEBLES

FUENTE: De Micco & Friends Attorneys at Law, Última actualización 20.02.2018

I.) Formalidades legales y costes al comprar una propiedad en España

El proceso de compra

Una vez tomada la decisión de compra, en la mayoría de las transacciones en España, se celebra primero un contrato privado (Contrato de Opción de Compra, Contrato de Arras o Compra Privada), que establece los detalles de la compra. El contrato aplicable en última instancia debe decidirse caso por caso y en consulta con el abogado designado. El contenido del contrato preliminar incluye la descripción legal exacta de la propiedad, la determinación del precio de compra final, las condiciones de pago, la determinación del momento de cumplimiento del contrato, así como el momento de la entrega del objeto de compra. Se hará un pago inicial del 10%.

En el caso de los edificios nuevos existentes que aún no han sido terminados, se suelen hacer arreglos para los pagos durante el período de construcción. Los pagos por adelantado están garantizados por un banco o una compañía de seguros de conformidad con la Ley de reglamentos de construcción. Además, esta ley obliga al propietario del edificio a contratar una póliza de seguro de diez años a favor del comprador por posibles y elementales daños al edificio.

Una vez pagado el precio total de la compra, se emite la escritura pública de venta. Es aconsejable contratar a un abogado para que se encargue también de la compra, ya que estas actividades no las realizan los notarios en España. Es aconsejable contratar a un abogado para que se encargue también de la compra, ya que estas actividades no las realizan los notarios en España.

¡Importante para los vendedores! ¡Con la firma de la escritura notarial de venta, la propiedad se transfiere al comprador! Así que asegúrate de tener un acuerdo paso a paso: entrega del precio de compra contra la firma del documento del contrato de compra notarial.

Los costos de la compra de un objeto

El impuesto de transferencia (I.T.P.) 8 %, 9 %, 10 % se carga al comprador cuando compra una propiedad (villa, apartamento, terreno, tienda, garaje), siempre que el vendedor no sea un promotor o no se ocupe comercialmente de la venta de la propiedad.

Precio de la propiedad: 1.250.000 euros

  • Hasta 400.000€ - 8% 32.000€
  • En 200,000 € (400,000.01 € a 600,000 €) - 9%: 18.000
  • El resto 650,000 € (600,000.01 € a 1,250,000 €) - 10% 65.000€
  • Total: 115.000€

El IVA y el impuesto de timbre (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: 10 % + 1,2 % se aplican a las villas, apartamentos o garajes que forman parte de una propiedad como anexo, siempre que el vendedor sea un constructor o promotor o se ocupe profesionalmente de estas propiedades de nueva construcción.

Cita con el notario y el registro de la propiedad

Tres días antes de la inscripción notarial, el notario público solicita un extracto actual del registro de la propiedad. Cuando se envía el extracto del registro de la propiedad, la propiedad se bloquea durante diez días. Si otro notario solicita en este momento un extracto del registro de la propiedad para la misma propiedad, el registro informará a todos los demás notarios que también hayan solicitado un extracto. En la cita con el notario, tanto el comprador como el vendedor deben identificarse. El notario lee entonces en voz alta la escritura preparada y señala que el precio de compra ha sido pagado antes de que se firme el contrato de compraventa notarial o está siendo pagado en ese momento. Normalmente el pago se hace en la cita con el notario con un cheque certificado del banco. Inmediatamente después de la finalización, el notario envía una notificación del contrato de compraventa al registro de la propiedad. A continuación, el abogado designado presenta una copia de la escritura de compraventa para su inscripción en el registro de la propiedad.

El pago del precio de compra

El precio de compra se pagará en su totalidad en la notarización del contrato de compra en la notaría, menos cualquier pago inicial hecho por el Comprador al Vendedor o a terceros involucrados. Esto puede ser realizado por un representante del banco financiador mediante un cheque certificado por el banco. Por regla general, los honorarios de corretaje y consultoría también se pagan al mismo tiempo que el nombramiento del notario.

Como comprador de un inmueble español no debe pagar por transferencia bancaria antes de firmar el documento del contrato de compraventa notarial, porque va con él por adelantado. Si el contrato de compraventa notarial no se bloquea por cualquier motivo, los pagos realizados deben ser demandados de nuevo bajo circunstancias por procedimientos judiciales complejos como enriquecimiento injustificado. Este proceso puede llevar años.

Honorarios del notario y tasas de inscripción en el registro de la propiedad

Los honorarios notariales y de registro oscilan entre el 0,3 y el 0,6%, por lo que los gastos dependen del alcance de la protocolización o de la complejidad de la escritura notarial de compraventa elaborada, como la inscripción de los estatutos, los pagos fraccionados acordados o en el caso de propiedades parcialmente terminadas.

Los honorarios del abogado

Los abogados en España calculan sus honorarios de acuerdo con las tablas de honorarios de los colegios de abogados. Aunque sólo son indicativas, su objetivo principal es evitar el dumping de precios. Generalmente está prohibido que un abogado trabaje por debajo de las tarifas fijadas. Dado que una transacción inmobiliaria implica diversas actividades (examen, redacción del contrato, contrato notarial, tramitación), los honorarios suelen ser escalonados. En la práctica, ya se han establecido tasas de honorarios del 1,5% al 2% del precio total de compra más el IVA y los gastos externos para las actividades mencionadas.

El «Plus Valía»

El Plus Valía es un impuesto al valor agregado El municipio lo calcula sobre la base de un índice y tiene en cuenta el aumento del valor catastral de la tierra en el período comprendido entre el momento de la compra por el vendedor y el momento actual de la venta.

Este impuesto es recaudado por el municipio contra el vendedor. Sin embargo, la carga de pago también puede regularse por contrato. Dado que se utilizan diversas variables para determinar este impuesto (ubicación, tamaño del terreno, grado de urbanización, período de propiedad del vendedor), la cantidad pagadera puede variar considerablemente y debe determinarse con precisión antes de la compra.

Resumen de los gastos de servicio para la compra de bienes raíces

Los costes totales oficiales en los que se incurre al comprar una propiedad residencial en España están entre el 9 y el 11%, más los costes de auditoría y consultoría, que se calculan entre el 1,5 y el 2% del precio de compra, dependiendo del volumen del proyecto.

II) Otros gastos realizados después de la compra de una propiedad en España

Impuesto sobre la propiedad inmobiliaria (IBI)

Los impuestos municipales se pagan anualmente y se calculan sobre la base del valor catastral o del valor de los terrenos utilizados por las autoridades fiscales españolas. La valoración catastral tiene en cuenta tanto el valor del terreno como el valor del edificio, según su tipo, ubicación y uso. Con esta base de valores, cada municipio decide el porcentaje a aplicar para el cálculo del impuesto municipal.

Las tasas de recogida de residuos y los costes de agua (basura y agua)

Las tasas municipales para la recogida de residuos son fijadas por los municipios en función de la propiedad y se pagan cada seis meses. Para un apartamento en Mallorca las tasas de basura son de unos 150,- a 180,- euros, para un chalet más grande unos 240,- euros al año. El consumo de agua se lee en el contador de agua y se carga cada tres meses.

Contribuciones a la asociación de propietarios

La asociación de condóminos es una asociación de personas prevista por la ley, formada por los propietarios de los apartamentos dentro de un edificio o los propietarios de las casas dentro de una urbanización. La finalidad de esta asociación es la propiedad, el mantenimiento y el servicio de los elementos de la propiedad común de un edificio o complejo de viviendas. Cada propietario contribuye con un porcentaje de los costos. Por lo general, este porcentaje se basa en el tamaño del apartamento o del terreno en relación con la superficie total de las unidades residenciales o terrenos.

Se presenta un presupuesto de los gastos anuales de la comunidad en la reunión general anual de propietarios. Los propietarios presentes o sus representantes deben aprobar el presupuesto por mayoría de votos. Los costos pueden variar considerablemente. Por lo general, incluyen el salario del cuidador y la seguridad social, el mantenimiento de los jardines, el mantenimiento de los ascensores, las reparaciones de los edificios, la recogida de basura, los gastos de agua para el riego de los jardines, los gastos de electricidad para el alumbrado de la comunidad, el seguro de los edificios, el sistema de control de la seguridad y los gastos administrativos. Un fondo común puede aumentar considerablemente los costos. Según la ley, el presidente de la comunidad de propietarios debe ser el propio propietario y es elegido por los propietarios. Realiza su trabajo de forma gratuita.

Un apartamento de 2 dormitorios en un edificio o un complejo con un cuidador, piscina y un pequeño jardín puede resultar en costos mensuales de comunidad de entre 120 y 300 euros. En un complejo de apartamentos de lujo con varios empleados al servicio de la comunidad y una amplia gama de servicios, estos costos pueden ser de hasta 800 euros. Por lo tanto, es esencial verificar con la asociación de propietarios sobre los cargos por servicio reales antes de comprar.

Seguro

El costo de un seguro estándar para un apartamento de 300.000 euros con un inventario del edificio de 48.000 euros es de aproximadamente 400 euros por año. Cabe señalar en este contexto que la asociación de propietarios de un edificio de apartamentos está obligada a asegurar el edificio con respecto a los gastos de restauración. Por lo tanto, la póliza de seguro del condómino individual sólo tiene que cubrir los daños dentro del apartamento, el inventario y la responsabilidad civil. Es aconsejable contratar un seguro de riesgo en caso de que falle el seguro de la asociación de condóminos. Para una casa con un valor de restauración de 500.000,- euros con un inventario de edificio asegurado de 180.000,- euros la prima es de aproximadamente. 1.500,- €.

Electricidad

La electricidad se factura cada dos meses y siempre se cobra una cantidad básica, incluso si la propiedad no se utiliza. El cálculo de esta cantidad básica se basa en un factor del consumo de electricidad que teóricamente podría lograrse si la propiedad consumiera energía a plena carga.

III) Otros impuestos y derechos

Entre los impuestos y tasas más importantes para los no residentes en España están los siguientes impuestos y tasas:

1. Impuesto sobre las ganancias de capital (PlusValía)
2. El impuesto anual de bienes raíces (IBI)
3. tasas de recogida de basura y agua (Basura y agua)
4. Impuesto de Patrimonio
5. Impuesto sobre la Renta
6. Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales Inmobiliarias

Impuesto sobre la riqueza

El impuesto sobre el patrimonio español se basa en el patrimonio neto al 31 de diciembre de cada año, la tasa varía entre el 0,2 % y el 2,5 %. Los residentes fiscales están sujetos a una base imponible por el valor de su patrimonio neto en España y en el extranjero, mientras que los no residentes están sujetos a una base imponible por su patrimonio neto gravado en España o por los bienes situados en suelo español.

Los efectos fiscales del nuevo impuesto sobre el patrimonio son los siguientes:

El Impuesto sobre el Patrimonio es aplicable para los años fiscales 2011, 2012 y 2013, y se reintroducirá una exención de este impuesto que entrará en vigor el 1 de enero de 2014 (en consecuencia, las declaraciones de impuestos correspondientes deberán presentarse en 2012, 2013 y 2014).

La cantidad mínima exenta es de 700.000 euros (anteriormente 108.000,18 euros). Por lo tanto, las personas cuyos activos sean inferiores a 700.000 euros están exentas del pago de este impuesto.

Cada residente podrá deducir el valor de su residencia habitual en España hasta un máximo de 300.000 euros (anteriormente 150.253,03 euros).

El impuesto sobre la propiedad se paga a las Comunidades Autónomas. En el cuadro que figura a continuación se muestran, a modo de ejemplo, los tipos impositivos actuales.

Activos imponibles en euros Importe total Activos imponibles restantes Tasa aplicable %

Taxable assets in eurosTotal amount Remaining taxable assets Applicable rate %
00167.129,450,2
167.129,45334,26167.123,430,3
334.252,88835,63334.246,870,5
668.499,752.506,86668.449,760,9
1.336.999,518.523,361.336.999,501,3
2.673.999,0125.904,352.673.999,021,7
5.347.998,0371.362,335.347.998,032,1
10.695.996,06183.670,29and above 2,5

El impuesto sobre el patrimonio se aplica individualmente a cada persona física. Si una propiedad es propiedad de más de una persona, cada una de estas personas debe pagar impuestos en proporción al valor de la propiedad y a las deudas que tenga. El abogado designado normalmente puede mostrar formas de minimizar este impuesto.

Impuesto sobre la renta

No residentes (IRNR)

Los no residentes que posean propiedades en España deben pagar el impuesto sobre la renta por los ingresos de sus propiedades. Esto también se aplica al uso propio de la propiedad como «ingreso». En cuanto a los ingresos de la propiedad inmobiliaria, hay dos tipos de impuestos:

  • Ingresos por el alquiler de la propiedad inmobiliaria: 24,75% sobre los ingresos por el alquiler (ingresos menos gastos).
  • Ingresos por uso propio del inmueble: 24,75% a 1,1% del valor catastral del inmueble (siempre que el valor catastral se haya corregido después del 1.1.94; en caso contrario, se aplica lo siguiente 24,75 % del 2 % del valor catastral)

Estos valores se aplican actualmente a los ingresos de las propiedades inmobiliarias en España. Sin embargo, se aplican bases impositivas especiales para cada fuente individual de ingresos.

Residentes (IRPF)

Los residentes en España deben presentar la Declaración de la Renta de las Personas Físicas y proporcionar información sobre sus ingresos, independientemente de la fuente de los mismos. Si una persona reside en España más de 183 días al año, se considera que es residente a efectos fiscales y se le aplica el régimen de tributación.

Impuesto sobre las ganancias de capital y deducciones

El impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de bienes inmuebles para no residentes es del 21% para 2012, 2013 y 2014. El impuesto sobre las ganancias de capital se paga sobre el beneficio resultante de la diferencia entre el valor de la propiedad en el año de compra (precio de compra + impuestos + costos) y el año de venta (precio de venta menos costos e impuestos). También se aplica el porcentaje de ajuste, que se aprueba cada año por la Ley de Presupuestos. Si la propiedad es vendida por una persona física que la adquirió antes del 31.12.1994, se reduce el beneficio y, por tanto, la base imponible.

Todos los vendedores que no son residentes están sujetos a un impuesto del 3% del precio de venta, independientemente del año en que hayan adquirido la propiedad. El comprador debe presentar este 3% a la oficina de impuestos presentando el formulario 211. Por lo tanto, el comprador debe proporcionar al vendedor no residente una copia del Formulario 211, que prueba que el dinero retenido ha sido pagado a la oficina de impuestos. El vendedor puede entonces deducir esta cantidad de la suma que debe pagar en el curso de su declaración de impuestos sobre la ganancia recibida.

Si la cantidad retenida es mayor que el impuesto sobre el beneficio final a pagar, se puede reclamar un reembolso de la diferencia.

El impuesto sobre las ganancias de capital en la venta de bienes raíces ha cambiado para los residentes en 2013. Si se ha obtenido un beneficio en un período de hasta un año, se incluirá en la base imponible general, entre otras cosas, el beneficio se sumará a los ingresos del trabajo (hasta el 56%). Los beneficios obtenidos en más de un año se gravan como antes, es decir, se aplica un tipo de interés fijo entre el 21% y el 27%. Por lo tanto, la innovación en 2013 consiste en suprimir el impuesto a tanto alzado más favorable sobre los ingresos procedentes de «ganancias especulativas» y alinear su tributación con la aplicable a los ingresos procedentes del trabajo.

Los límites de evaluación:

Taxable income from savings Applicable rate %
Up to 6.000 € 21%
Between 6.000€ and 24.000€ 25%
From 24.000€ 25%

Se aplica una exención del 50% a las ganancias de capital por la venta de propiedades en suelo español adquiridas entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012. Sin embargo, también se aplican algunas excepciones en este caso.

FUENTE: De Micco & Friends Attorneys at Law, Última actualización 20/02/2018